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【“两会”委员之声】范雪梅:规范市城区物业管理市场秩序

来源:   作者: 日期:2020-06-17 人气:1591

自2016年7月起我市城区的物业服务管理权限下放到利州区。目前,市城区共有物业管理服务企业153家,其中具有一级资质企业8家,二级的有18家,三级的有127家,从业人员有8000余人。登记在册的住宅小区近500个,覆盖面积2000多万平方米,其中新建小区实现了物业服务全覆盖,老旧小区物业覆盖率达到70%(老旧小区包括物业管理和自治管理两种模式)。在今年突发的新冠肺炎疫情防控工作中,物管企业也发挥了不可或缺的基层管控作用。但我们也看到,还存在一些普遍性的问题:

一、物管“无法管”、“无人管”的问题。市城区大多数物管企业存在收费难的问题主要原因为:一是源于开发商交付使用的建筑产品“先天不足”的问题和矛盾业主产生了抵制、拒交物管费现象,物管企业“躺枪”,收缴物业费困难,致使其举步维艰,导致物管“无法管”;二是一些老旧小区由于物业管理收费低而不得不降低服务水平和质量,继而造成“业主不满、投诉——拒交物管费”现象恶性循环;三是部分物管企业的服务意识、质量意识差把物管等同于“看大门”,无法满足业主的需求,出现“无人管”的状况。

二、物管投诉纠纷问题多。是城区物管纠纷集中反映在物管费收取、私搭彩钢棚、饲养禽畜、机动车停放、安装防盗栏、改变规划用途、房屋维修基金使用等问题上。这些问题的出现,涉及到开发商、物业公司和相关职能部门,也有的是业主自身的问题,但所有这些问题的出现或因法律规定没有明确、不具体;或是职能部门在现有法律规定条件下,具体执行中没有到位;或是法制宣传教育和依法治理力度不够。

三、物业管理主体责任不明确。有的物业企业违规改建占用绿地,擅自改变物业用房用途;有的业主公共意识淡薄,过度强调个人利益,毁绿种菜、乱搭乱建、乱停车辆和违规改装等现象较多。但现阶段存在解决这些问题的主体责任者不明确,致使整改工作无法完全落实。

四、基层民主自治问题。小区业主依法实施自我管理的意识薄弱,有的小区仍然未成立业委会,业主的主张和义务的履行难以在日常生活中反映和正确对待;有的小区业委会虽已成立,但有名无实,不能发挥作用。

为促进物业服务有序健康发展,提升市城区治理水平和文明程度,特作如下建议:

一、集中力量开展专项整治,规范物业市场准入秩序。建议用2年左右的时间,依法对物业服务市场进行清理和专项整顿,尤其要将“新冠防疫”出现的小区如何封闭管控、居住人员信息如何完整收集、出入登记规范等内容纳入整顿内容,分阶段推进,进一步加强前期物业招标工作的监督管理,彻底打破“谁开发,谁管理”的垄断局面,把物业管理全面市场化,优胜劣汰;同时建立物业企业行业退出机制,清理僵尸企业,清退不符合行业规范要求的企业,推介本土有实力、守信用的企业进入,逐步形成企业守信、业主满意、政府放心的高度融合氛围。在整顿过程中如因物业企业与业主之间产生的经济纠纷或者其他矛盾,由物业、业主或其他利益相关方依法解决。

二、尽快制定行业服务标准,规范物业服务收费行为。一是建议物业行业管理部门和有关机构应确定物业服务的各项成本,制定浮动的指导参考价格和自由组合的菜单式服务内容,业主和物管企业按照“对等协商、质价相符”原则自行协商确定具体的服务内容和收费标准,并就每一收费依据、项目、标准或分摊方式等明确在物业服务合同上;二是建议建立专门的物业管理服务质量评价机构,对业委会与物管公司签订的物业管理服务合同是否“质价相符”进行监督测评,并将其结果作为双方发生收费纠纷后进行法定裁决的重要依据。对不能达成协议的小区也应由该机构确定基本服务内容和收费标准,以达到收费有据,取费合理,公开透明的目的。     

三、明确小区治理主体责任,整合资源促进协调发展。物管业务涉及开发建设单位、业主及业主委员会等多个主体,国家《物业管理条例》已明确规定了各自的性质,建议市、县区两级政府在法律允许的范围内尽快出台相应的可供实际操作的实施细则等指导性文件,明确“业委会、物管企业、社区居委会、政府及其部门”四级的主体责任,具体为:社区居委会方面,社区管理主要负责户籍、治安、计划生育、征兵、民政抚优、爱国卫生等管理工作,以及退休人员、就业保障等以社会服务为主的工作;物管企业方面则应按照约定的物业服务合同约定搞好小区及业主的服务,为基层政府、社区提供基础管理支撑;业委会方面:应该细化业委会职能职责,调动业委会从“幕后”走向“台前”发挥作用;政府方面,完善:①政府部门履行督促开发商限时完成办理好小区的行政移交手续义务的约束制度;②明确历史遗留的问题应按照“谁审批、谁开发、谁负责”的原则,处理完毕后再移交给乡镇(街道)、社区接续管理的要求;③市住建部门尽快研制、收缴和高效使用房屋维修基金的操作办法,从根本上解决物业管理的后顾之忧;通过各方面努力,确保所有小区的行政职能纳入社区管理轨道,形成推进小区治理、社区建设的整体合力。

四、坚持政府主导,依法推进小区民主自治。政府指导街道(乡镇)以及社区根据“社区管理”和“业主自治管理”相结合的原则,整合政府与社会资源,发挥党建与小区基层自治组织协同发力。形成“党建‘双报到单位’+社区+物业公司+业委会(业主管理小组)”的复合型管理模式,夯实住宅小区物业管理基础,共同打造一批模范和谐的自治小区,引领带动,从而提升市城区物业服务整体管理质量和水平。